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 Sujet du message: Demande d'éclaircissement locatif...
MessagePublié: 10 Avr 2018 10:10 
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Inscrit le: 30 Déc 2010 23:28
Messages: 6198
Supposons que je sois propriétaire-bailleur.

Cas 1) J'achète comptant ou j'hérite un logement que je loue à qui n'a pas le revenu permettant d'emprunter de quoi l'acheter.
Cas 2) J'achète à crédit un logement que je loue pour moins que ma propre mensualité de crédit à qui n'a pas le revenu permettant d'emprunter de quoi l'acheter.
Cas 3) J'achète à crédit un logement que je loue pour plus que ma propre mensualité de crédit à qui... possède apparemment le revenu permettant d'emprunter de quoi l'acheter, puisqu'il paie chaque mois plus cher que moi-même.

Le cas 3 se subdivise en deux sous-cas.
Sous-cas A) Le loyer est bel et bien plus élevé que ma propre mensualité
Sous-cas B) Le loyer est inférieur à ma propre mensualité, mais un système de défiscalisation me donne un crédit d'impôts qui ajouté au loyer totalise plus que ma propre mensualité.

Une conversation fragmentaire et peu claire entendue hier dans mon entourage, mais à la quelle je ne participais pas, m'a laissé supposé que je me trouvais en présence du cas 3 en version A ou B

Est-ce ce cas 3 est réel ou provient-il de mon imagination ?

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 Sujet du message: Re: Demande d'éclaircissement locatif...
MessagePublié: 10 Avr 2018 10:56 
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Inscrit le: 20 Oct 2008 09:45
Messages: 3827
155 au kilo a écrit:
Cas 3) J'achète à crédit un logement que je loue pour plus que ma propre mensualité de crédit à qui... possède apparemment le revenu permettant d'emprunter de quoi l'acheter, puisqu'il paie chaque mois plus cher que moi-même.


Est-ce ce cas 3 est réel ou provient-il de mon imagination ?


Oui, c'est courant
1. Dans le cas d'un immeuble commercial, souvent le locataire (société ou indépendant) ne désire pas investir du capital dans l'immobilier et désire préserver sa capacité d'emprunt pour l'activité commerciale.
2. Pour un immeuble d'habitation cela existe également puisque certains ne désirent pas acheter car ils sont confrontées à un avenir incertain (changement de lieu suite à mutation, nomination ..., perte d'emploi, crainte du fisc).
3. Ceux qui pensent qu'à l'avenir les prix de l'immobilier vont chuter, n'achète pas!
4. Enfin, il y a ceux qui ont un meilleur usage (plus rentable) de leur capitaux que dans l'immobilier et ne désirent donc pas investir dans la pierre quand cela rapporte plus ailleurs.

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 Sujet du message: Re: Demande d'éclaircissement locatif...
MessagePublié: 10 Avr 2018 12:37 
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Inscrit le: 05 Jan 2009 22:27
Messages: 3296
Oui, je suis dans les cas 2/ 3/ et 4/.

2 : ma familles ne s'agrandira plus (en tout, pas à cause de moi !!!). D'ici 5 an, j'aurai (j'espère) un troll de mois sous mon toit et d'ici 10 un autre encore.
S'il est intéressant de déménager, je le ferai (plus facile à faire sans crédit sur le dos, j'ai déjà testé !).

3 : je pense que ces prix sont fortement surévalués. Je n'ai pas envie de passer trente ans à payer trop cher pour rien (si surévalué de 100%: on paye 200 ce qui vaut 100, et avec le crédit sur 30 ans, on fini par payer 400. Peu de chances que ce soit rentable).

4 : mon argent, je le dépense: les coffres-forts ne suivent pas les cercueils (et j'en épargne un peu comme certains ici, discrètement).

Fred92

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Léonid BREJNEV (humoriste involontaire)


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 Sujet du message: Re: Demande d'éclaircissement locatif...
MessagePublié: 10 Avr 2018 12:50 
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Inscrit le: 27 Aoû 2011 18:31
Messages: 2771
Et il y a ceux qui auraient le budget pour acheter à crédit mais s'y refusent pour ne pas perdre les prestations sociales.


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 Sujet du message: Re: Demande d'éclaircissement locatif...
MessagePublié: 11 Avr 2018 20:03 
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Inscrit le: 03 Mai 2010 13:15
Messages: 5012
Localisation: Euh ouais
Bonjour,

votre raisonnement est beaucoup trop simple.

Côté propriétaire-bailleur : la rémunération est loin d'être égale au loyer, car il y a des charges et les impôts. Un logement dont le loyer est égal à la mensualité de crédit vous coûte en fait un fort "effort d'épargne" (ou cashflow négatif ) chaque mois.

Après, oui il y a des aides fiscales, dont la plus courante est le fameux "Pinel". La réduction d'impôts (et non pas crédit d'impôt) donne l'impression que c'est l'Etat qui nous paie le logement. Concrètement, c'est loi d'être une bonne affaire, la plupart du temps. Une petite recherche internet sur "Pinel pigeons" ou termes équivalents devraient être instructive.

Côté locataire : pouvoir acheter ne suffit pas à dire qu'il faut acheter.

Premièrement, un achat-revente coûte cher. Si c'est pour garder moins de 5 ans, à marché immobilier constant, il ne faut pas acheter. On paie, à l'achat : frais "de notaire" (incluant en fait des taxes dont la plus grosse est constituée des droits de mutation), frais de dossier bancaire et de garantie, frais de déco et d'aménagement... A la revente : frais d'agence (c'est le vendeur qui paie presque toujours) ; IRA (indemnité de remboursement anticipé du prêt), frais de notaire (c'est l'acheteur qui paie mais vu qu'il les paie ça réduit le montant qu'il est prêt à mettre), éventuels travaux de remise en état et d'embellissement avant vente.... Au total, tous ces frais seront supérieurs aux N années de loyer économisées (N étant inférieur ou égal à 5).

Deuxièmement, le coût d'usage d'un logement par un locataire est presque exclusivement le loyer. Quand on est propriétaire de son propre logement, on paie aussi tout ce qui reste à charge d'un bailleur, à savoir taxe foncière, tous les travaux (à réaliser soi-même ou par la copro)... Au pifomètre, je dirais que c'est bien 10 à 15 % de plus, en moyenne long terme. Donc celui qui se dirait "je paie 1000 € de loyer, je peux acheter un logement qui me coûte une mensualité de 1000 €, ça me coûtera exactement pareil" se trompe car son logement va plutôt lui coûter 1100 à 1150 € par mois, en moyenne long terme. Cela dit, il a la contrepartie de devenir propriétaire au fur et à mesure qu'il désendette son logement.


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 Sujet du message: Re: Demande d'éclaircissement locatif...
MessagePublié: 11 Avr 2018 20:56 
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Inscrit le: 30 Déc 2010 23:28
Messages: 6198
Ta caravane me manque !

outre que voilà un logement peu coûteux.

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 Sujet du message: Re: Demande d'éclaircissement locatif...
MessagePublié: 11 Avr 2018 20:59 
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Inscrit le: 05 Jan 2009 22:27
Messages: 3296
Bé Habba a écrit:
Bonjour,
votre raisonnement est beaucoup trop simple.

Oui, pour m'être retrouvé dans la plupart des situations décrites ici, j'avais fini par faire des tableurs Excel (on en trouve des tout faits sur le net) qui permettent de calculer la rentabilité achat / location (vaste débat) en fonction de paramètres à "estimer" (évolution des prix immobiliers, évolution de l'inflation, évolution du salaire ...).
Pas facile.
Mais instructif, car il y a des situations très tranchées (pour moi, l'achat est actuellement défavorable).

Enfin, je confirme: 1000 € de loyer ne correspond pas du tout à 1000 € de crédit. Il faut vraiment en mettre au bout (charges, rénovations décennales ...).

Fred92

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