Immobilier : bientôt les bonnes affaires

silverculteur · **Inscrit le:** 27 Aoû 2011 18:31 **Messages:** 3994

Fred92 a écrit:

On va donc maintenant essayer de deviner qui s'effondrera le premier: l'immobilier ou nos revenus...

Fred92

Les deux ensembles, donc ça ne changera pas grand chose à la situation actuelle.

Fred92 · **Inscrit le:** 05 Jan 2009 22:27 **Messages:** 3888

Le nombre de déclinologues par mètre carré qu'on a ici.....

Fred92

Fred92 · **Inscrit le:** 05 Jan 2009 22:27 **Messages:** 3888

Un article très intéressant sur les syndics.

Lien: http://www.latribune.fr/opinions/tribun ... ndics.html

Citer:

En effet, le rapport du sénateur Braye de janvier 2012, "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés" avait mis l'accent sur la spirale infernale qui entraîne un grand nombre de copropriétés vers une inexorable dégradation à laquelle les copropriétaires ne peuvent plus faire face.

Les effets pervers d'une mauvaise gouvernance de la copropriété

Ce document expose les effets pervers des conditions de gouvernance du régime atypique de la copropriété, instauré par la loi de 1965. Le manque de confiance des copropriétaires envers leur mandataire externe, le syndic, et la primauté du droit individuel sur le droit collectif privent nos immeubles de la programmation d'un entretien préventif, comme il est d'usage pour nos voitures.

Ce défaut d'entretien conduit à une augmentation des charges, dont énergie et réparations en urgence, et à une dévalorisation du patrimoine. Les propriétaires occupants solvables préfèrent alors quitter le navire, déstabilisant le fragile équilibre économique et social de la structure. Les défaillances individuelles apparaissent puis les impayés des uns entraînent progressivement la défaillance collective. L'injection massive d'argent public dans l'habitat privé est alors la seule réponse possible pour la résolution de ce phénomène sociétal.

Toutefois ce constat réaliste n'est pas toujours perçu à sa juste mesure par nos élites car ce fléau épargne les zones de fortes tensions du marché immobilier, notamment le centre des grandes métropoles.

Pourtant chacun pourra aujourd'hui constater que l'état général des immeubles en copropriété, en banlieue et en province, là où elles sont les plus nombreuses, est plus mauvais que celui des logements sociaux gérés par des bailleurs décideurs responsables.

Citer:

Pour nous praticiens, conseillant les copropriétaires pour l'amélioration de leur gestion et l'entretien de leur patrimoine, la version de la loi ALUR adoptée en première lecture était porteuse d'espoir, à travers une série de cinq mesures de nature à sensibiliser les copropriétaires sur le besoin d'entretien et à rétablir la confiance avec leur syndic.

Le compte bancaire séparé, incontournable pour toutes les copropriétés,
Le fonds de prévoyance destiné à organiser les moyens de compenser l'usure des biens communs
L'immatriculation, carte d'identité des copropriétés
Le diagnostic technique global, et la fiche synthétique, sources d'information des copropriétaires
La création du Conseil national et des commissions régionales de contrôle

A notre avis, ces mesures sont complémentaires et absolument indispensables pour prévenir les difficultés des copropriétés.

Citer:

Le lobby des syndics a fait pression

Depuis le vote du Parlement en première lecture, plusieurs aménagements sont intervenus en commission des affaires économiques, puis dans les amendements acceptés ce 16 janvier en deuxième lecture par l'Assemblée. La nature des modifications et en particulier de nouvelles dérogations sur l'usage du compte bancaire séparé (jusqu'à 20 logements !) ou le recul sur le fonds travaux obligatoire et la création des instances régionales de contrôle illustre la pression exercée par le lobby des syndics sur le gouvernement et les députés pour obtenir des aménagements favorables aux intérêts de leur profession mais qui réduisent la portée des changements espérés pour la bonne santé des copropriétés.

Citer:

Compte unique: une mise sous tutelle

Parmi les curiosités du fonctionnement de la copropriété, l'usage du compte bancaire unique du syndic marque une exception que la corporation des syndics défend bec et ongles par des mesures dérogatoires et des ruses visant uniquement la défense de ses propres intérêts.

Citer:

..... tout serait à citer dans cet article!!!

J'ai été syndic (bénévole) pendant 5 ans. Cela m'a permis de connaître le fonctionnement du système sous un autre angle: contacts avec les prestataires (travaux...), les architectes, les notaires et d'autres syndics (professionnels).

Si vous ne devez retenir qu'une seule chose de cet article, c'est le compte bancaire séparé.
Si vous êtes copropriétaires, c'est votre seule sauvegarde au cas où le syndic se plante. Sinon, vous avez de bonnes chances de perdre votre argent.
La loi part du principe de base que le compte est séparé et individuel pour chaque copro, mais autorise le syndicat à accorder une dérogation au syndic.
Si vous voulez vous amuser un peu, relisez le contrat qui vous lie à votre syndic: le jeu est de trouver de quelle façon il vous a imposé l'abandon du compte séparé sans que vous ne vous en rendiez compte (dans ce style, j'ai vu des contrats avec des formulations digne des meilleurs des jésuites!).

Le compte séparé vous permet de savoir exactement où vous en êtes, d'avoir le contrôle total et permanent sur votre argent. Sinon, les comptes deviennent tellement complexes qu'il vous faut un audit de spécialiste pour sortir de l'opacité.
Les syndics détestent ça: en général il placent votre argent sur un comte commun (avec celui de ses autres clients), l'utilise pour des placements et se garde les profits (normalement, vous deviez trouver dans votre contrat une clause stipulant que tous ces bénéfices sont acquis au profit du syndic).
Le problème, c'est que lorsqu'une copro est en difficulté, des syndics ont "pioché" dans le pot commun pour payer les factures. En gros, des copros ont payé pour d'autres. Tant et bien que lorsque les copros en bon état financier ont voulu faire des travaux, leur syndic leur a répondu qu'il n'avait plus d'argent. Pire encore, des syndics se sont retrouvés ruinés et liquidés, engloutissant l'argent des copro "bonne payeuses".

Je vous garantie que votre syndic détestera que vous lui posiez la moindre question sur ce sujet.
Mais si vous êtes joueur:
1-relissez votre contrat pour savoir si vous avez un compte séparé.
2-si non, quelques semaines avant la prochaine AG, demandez au syndic de mettre cette question à l'ordre du jour par lettre AR (pour qu'il n'oublie pas). Il est tenu de par la loi de s'exécuter (s'il conteste, c'est qu'il vous baratine). La question peut être un truc du genre: maintenir le comte non séparé ou ouvrir un compte séparé.
3-avec quelques autres copropriétaires, mettez la pression lors de l'AG.
4-normalement le syndic devrait vous répondre: "ça va vous coûter très cher" (bien qu'un compte CCP ne coûte que 3 ou 4 euros / an), qu'il va être obligé de vous facturer des suppléments de travail au niveau de la compta (il y a longtemps que les progiciels de gestion comptables immo prennent ça en charge), et enfin, ça devrait se terminer par: "de toutes façon, ce n'est pas négociable, si ça ne vous convient pas changez de syndic".
5-et là vous aurez compris à quel point les risques qu'il vous fait prendre lui font gagner beaucoup d'argent.

Fred92

Fred92 · **Inscrit le:** 05 Jan 2009 22:27 **Messages:** 3888

La redécouverte de l'eau tiède: les conséquences néfastes de bulles immobilières que l'on connaissait déjà depuis presque 10 ans.

lien: http://www.lepoint.fr/editos-du-point/p ... 60_493.php

Citer:

La purge annoncée se fait attendre. Selon les calculs de The Economist, les prix de l'immobilier rapportés aux revenus des ménages seraient surévalués d'environ 30 % en France

Citer:

Parmi les dommages collatéraux provoqués par cette bulle immobilière increvable, il y a d'abord la montée de l'endettement privé, qui n'est pas plus sain que l'endettement public : la dette immobilière des ménages français a doublé entre 2005 et aujourd'hui, passant de 440 milliards à plus de 800 milliards d'euros. Il y a aussi la perte de compétitivité globale pour l'économie française. Deux études, une de l'OCDE, une autre de la Réserve fédérale de New York, ont démontré que, dans un pays, plus les prix de l'immobilier montent, plus le déficit commercial augmente. Plusieurs raisons expliquent cette corrélation inattendue : l'argent que les entreprises dépensent pour se loger n'est pas investi dans la recherche ; les capitaux sont placés dans la pierre plutôt que dans l'industrie ; l'enrichissement des propriétaires se traduit par un surplus de consommation et d'importations ; la cherté des logements rend les salariés moins mobiles et le marché du travail plus rigide ; enfin, les rémunérations sont mécaniquement tirées vers le haut par des prix de l'habitat élevés.

Citer:

Une partie de la compétitivité de l'industrie allemande proviendrait ainsi de la faiblesse des prix de l'immobilier outre-Rhin. Entre 1996 et 2011, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5 en France, alors qu'ils sont demeurés stables en Allemagne. Résultat, les logements sont de 40 % à 60 % plus chers à l'achat en France qu'en Allemagne. Quant aux loyers et remboursements d'emprunts, ils représentent environ 24 % du budget des ménages français, contre 14 % de celui des ménages allemands.

Citer:

C'est aussi l'immobilier qui élargit l'écart de niveaux de vie entre les vieux et les jeunes, les seconds se voyant contraints de louer leur logement aux premiers. En 2010, 26 % des propriétaires avaient plus de 70 ans, contre 19 % en 1980. Pour un jeune célibataire issu de la classe moyenne, l'accès à la propriété n'est plus un rêve qui le motive, mais une impossibilité qui le déprime et l'inquiète. Sentiment de frustration, de déclassement social, galère des locations, des cautions à trouver. Et des privations qui vont avec : 44 % des foyers ayant de lourdes charges de logement (plus de 30 % de leur budget) déclarent se restreindre en matière d'alimentation. Et ils dépensent pour se nourrir 120 euros de moins par mois que les ménages consacrant seulement 10 % de leurs revenus pour se loger. Même constat pour les transports, les loisirs. Le budget culture des locataires est plus de deux fois inférieur à celui des propriétaires.

Par contre, on a toujours droit aux mêmes poncifs sur la "pénurie de logements".

Les commentaires sont également intéressants:

Citer:

Où avez-vous vu une pénurie de logements ? Êtes vous allé sur les sites de petites annonces immobilières : Il y a des milliers d'offres ! En revanche, si vous me parliez de l'offre de logements corrects à des prix corrects, effectivement il y a pénurie ! Le nombre de mochetés à vendre est simplement hallucinant ! Je pense qu'un programme de démolition et de reconstruction serait davantage préférable à de nouvelles constructions situées on ne sait où ! Mais de grâce, arrêtez de dire qu'il y a pénurie de logements ! C'est une pénurie de gens solvables avant tout...

Citer:

Ce n'est pas parce qu'il y a une bulle immobilière qu'il manque de capital productif, mais parce que le capital n'a plus de raisons de se déverser sur l'investissement productif national qu'il y a eu une bulle immobilière. Expliquons : des petits malins ont crée un système de change fixe dans presque toute l'Europe - ils appellent ça l'euro et en sont très fiers - et donc, les pays les moins productifs ne peuvent plus attirer les capitaux puisque leur monnaie (change et taux) ne peuvent plus s'ajuster pour conserver quelque attractivité. Donc, le capital qui est mobile est attiré par la zone la plus productive, par exemple l'Allemagne. Quant au capital non mobile, telle l'épargne des ménages, il n'a plus d'autre choix rationnel que de se déverser sur l'investissement non productif, par exemple l'art ou les biens immobiliers. Résultat : l'Allemagne attire les capitaux et devient de plus en plus productive, et des bulles immobilières inouïes se forment en Espagne, en France, en Grèce etc. C'est parfaitement logique. Et c'était d'ailleurs fort bien décrit avant que l'Euro ne soit créé. Dommage que personne n'ait écouté les économistes sérieux qui avaient si bien décrypté le problème.

Fred92

rialto · **Inscrit le:** 09 Jan 2009 17:18 **Messages:** 6669

À ce propos, vous connaissez l'application "Patrim" qui est accessible depuis le site des impôts ? C'est une appli qui permet de connaître les prix de vente des biens immobiliers d'un secteur donné. J'ai essayé, c'est assez rigolo. On voit clairement les prix baisser, régulièrement, semestre après semestre, dans mon quartier où les biens sont tous identiques. J'ai acheté ma maison plutôt dans la moyenne basse des prix, il y a 7 ans. Ça ne l'a pas empêchée de voir sa valeur baisser de 25%, soit du -3,3% annuel. Ce n'est pas un éclatement de bulle, mais c'est une longue phase de baisse.

silverculteur · **Inscrit le:** 27 Aoû 2011 18:31 **Messages:** 3994

rialto a écrit:

À ce propos, vous connaissez l'application "Patrim" qui est accessible depuis le site des impôts ? C'est une appli qui permet de connaître les prix de vente des biens immobiliers d'un secteur donné. J'ai essayé, c'est assez rigolo. On voit clairement les prix baisser, régulièrement, semestre après semestre, dans mon quartier où les biens sont tous identiques. J'ai acheté ma maison plutôt dans la moyenne basse des prix, il y a 7 ans. Ça ne l'a pas empêchée de voir sa valeur baisser de 25%, soit du -3,3% annuel. Ce n'est pas un éclatement de bulle, mais c'est une longue phase de baisse.

Oui, et as-tu vu le solde de tes revenus augmenter dans la même période?
(Pour solde des revenus, entendre ce qui reste à la fin du mois quand tout ce qui est incompressible est payé.)

rialto · **Inscrit le:** 09 Jan 2009 17:18 **Messages:** 6669

Oui, d'un chouïa (mais je ne suis pas sûr de comprendre où tu veux en venir).

silverculteur · **Inscrit le:** 27 Aoû 2011 18:31 **Messages:** 3994

l'immo baisse, mais les revenus nets aussi, donc ça ne va pas changer grand chose, à mon avis.
L'inverse des année 80/90 où les crédits étaient à 11/12%, mais accessibles car les revenus suivaient.

scratchy · **Inscrit le:** 17 Déc 2009 16:53 **Messages:** 841

Émission très intéressante hier soir sur France 3 a propos du logement en France

http://pluzz.francetv.fr/videos/la_fran ... ndale.html

choleau · **Inscrit le:** 25 Sep 2012 16:54 **Messages:** 1395

scratchy a écrit:

Émission très intéressante hier soir sur France 3 a propos du logement en France

http://pluzz.francetv.fr/videos/la_fran ... ndale.html

J'en ai regardé une partie. J'ai bien noté la connaissance du sujet de Cécile Duflot, concernant sa loi et les dérogations... :lol:

Immobilier : bientôt les bonnes affaires

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