Au sujet de l'immobilier en Belgique...
23 janvier 2014 par Patrick Luysterman
Les grandes maisons anciennes trouvent difficilement acquéreur
Les grandes habitations qui ont pris quelques rides trouvent de plus en plus difficilement acquéreur sur le marché belge. C'est ce que constate le courtier en immobilier ERA. Les causes? Prix de vente trop élevé, problèmes d'isolation, et durcissement des exigences des banques.
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ERA - qui est avec Century 21 le plus important courtier en immobilier résidentiel du pays - est satisfait de l'année 2013, avec des ventes de maisons en hausse de 1%, soit mieux que l'ensemble du marché. Par contre, le nombre de ventes d'appartements est en recul de 5%, ce qui s'explique surtout par la baisse du nombre de nouveaux projets, un segment qui se comporte mieux sur le marché que les anciens appartements. Pour 2014, on s'attend à une reprise de l'offre de nouveaux appartements.
Malgré tout, l'agent immobilier voit quelques signes inquiétants sur le marché. De plus en plus de biens ne trouvent pas acquéreur, une tendance que l'on peut constater dans les rues. La réserve de maisons et d'appartements en vente chez ERA a augmenté respectivement de 4 et de 12% en 2013. Seule la vente de maisons affiche une légère hausse (1%) tandis que les ventes d'appartements baissent de 5%. Pour les maisons, le taux de vente ou "sales rate" (biens vendus/biens proposés) est passé de 70 à 62% entre le début 2011 et la fin 2013. Pour les appartements, la chute est encore plus impressionnante. Au cours des 18 derniers mois, le sales rate est passé de 70 à 55%. En d'autres mots, près de la moitié des biens n'ont pas trouvé acquéreur. Pendant les années de boom 2005-2006, le sales rate était proche de 100%. "Les appartements anciens sont plus difficiles à vendre. Cela vaut surtout pour les grandes maisons anciennes et mal isolées." constate Iain Cook, partenaire chez ERA.
Les Belges restent fidèles à leur quartier
Selon l'indice ERA-KU Leuven, la moitié des Belges qui achètent une nouvelle habitation restent à proximité de leur ancien logement, dans un rayon inférieur à 4,8 kilomètres. La distance médiane est plus réduite pour les appartements (3,9 km), ce qui signifie que sur 100 nouveaux propriétaires, cinquante habitent à moins de 3,9 km de leur ancienne adresse, tandis que les cinquante autres vont habiter plus loin. Lors de l'achat d'une maison, la médiane est un peu plus élevée (5,1 km).
En Wallonie, la distance est beaucoup plus importante qu'en Flandre.
Environ 45% de l'ensemble des déménagements se font au sein de la même commune, et 37% dans la même entité (même code postal).
"De nombreuses habitations se vendent encore si le prix demandé est correct. Au cours de 2013, la réduction que le candidat vendeur doit consentir sur son prix de départ est passée de 8 à 9,25%. Cela reste une marge très saine. Le problème, c'est que de nombreux vendeurs ont des attentes exagérées. Le prix de départ moyen des biens que nous avons vendus en 2013 se situait aux alentours de 252.000 euros. Le prix de départ moyen de notre offre totale (y compris des biens qui ne sont pas encore vendus) se situe à 280.614 euros. Cela en dit long." commente Pol Vanacker, également partenaire chez ERA.
Les acheteurs acceptent de payer plus cher pour des nouvelles constructions. Pour les habitations anciennes, ce n'est pas le cas. Roel Helgers de la KU Leuven constate sur base des données d'ERA que les candidats acheteurs tiennent compte du certificat de performance énergétique (PEB) - en particulier pour les maisons - pour définir le prix qu'ils sont prêts à payer.
Le segment des appartements continue à bien se comporter
Chez ERA, le prix de vente moyen est resté inchangé en 2013 : 231.000 euros pour les maisons et 179.000 euros pour les appartements. L'indice immobilier ERA-KU Leuven donne une indication de l'évolution des prix de biens "comparables". Au quatrième trimestre de 2013, on constate une baisse de 1,4% pour les maisons, mais une hausse de 6,3% pour les appartements par rapport à la même période un an plus tôt. Le prix des appartements de qualité s'envolent.
Le durcissement des conditions des banques joue aussi un rôle. Actuellement, on ne peut obtenir un prêt qu'à concurrence de 90% du prix d'achat. "L'impact se fait surtout sentir pour ceux qui veulent acheter une habitation ancienne. Avant, si vous achetiez une habitation ancienne de 200.000 euros, et qu'il vous fallait 50.000 euros pour la rénover, vous deviez avoir un apport personnel de 58.000 euros. Maintenant, si vous achetez une maison ancienne de seulement 150.000 euros et que vous avez le même budget de rénovation, vous devez sortir 86.000 euros de votre poche, même si la somme empruntée est beaucoup moins élevée. Il est relativement plus intéressant d'acheter un bien neuf, mais dans ce cas, il faudra emprunter davantage. C'est un cercle vicieux." estime Cook. D'après ERA, les biens dont le prix se situe entre 180.000 et 275.000 euros continuent à bien se vendre. Dans le segment inférieur, il y a moins d'acheteurs, car ils ont plus de difficultés à trouver un emprunt. Et ceux qui peuvent se permettre d'acheter une grande maison, spéculent sur de nouvelles baisses de prix et attendent.
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