Oui , bien sûr , c'est même une des raisons de la séparation de biens .

Le logement, un désastre de politique économique
Par Jacques Mistral | 05/03 | 06:00

Télécharger le PDF

Le logement, un désastre de politique économique

Le bilan économique du gouvernement est souvent noirci de manière caricaturale ; mais il y a un domaine où cette couleur s'impose, c'est en matière de logement. Le constat est simple : alors qu'il manquait en France, en 2012, 1 million de logements, la production de logements neufs au lieu d'accélérer ne cesse de reculer, de 421.000 en 2011 à 346.000, en 2012, et à 330.000, en 2013.

Face à un tel échec, il est navrant de devoir rappeler pourquoi le logement devrait être la toute première priorité économique du pays. D'un côté, le mal-logement est l'une des causes principales du mal-être généralisé qui ronge la population française. Le logement rare est cher, il ampute le pouvoir d'achat. Le logement cher accentue, dans les centres-villes, la « gentrification », facteur de discrimination sociale. Le logement toujours plus cher repousse au loin les classes moyennes et dégrade les conditions de vie au quotidien.

Par ailleurs, le premier défi français étant, après des années de laxisme budgétaire, le redressement des comptes, il fallait mettre en oeuvre des mesures restrictives qui risquaient de pousser l'économie dans la récession. Mais, justement, quoi de mieux pour contrecarrer ces forces dépressives que de lancer simultanément un vaste plan de relance du logement d'où viendraient des emplois, du pouvoir d'achat et des recettes fiscales ? Pas de surprise, donc, si l'on rappelle que la relance du logement figurait en très bonne place dans le programme de François Hollande.

A son arrivée au ministère du Logement, Cécile Duflot a utilisé le terme ambigu de « relance qualitative ». L'expression désignait d'abord la révision nécessaire des dispositifs adoptés sous le président précédent qui avait cru trouver la solution au problème du logement en misant tout sur l'accession, l'avantage fiscal et la maison individuelle ; le résultat, ce furent des mesures fiscales très coûteuses, propres à satisfaire une clientèle, mais ne répondant pas à la demande pressante de locatif en zone dense. Cette remise en cause « qualitative » était donc bienvenue.

Mais voilà, plutôt que de mener une seconde offensive, tout entière concentrée sur la construction, la ministre s'engagea dans des projets hétéroclites aux retombées incertaines, comme la transformation de bureaux en logements et, surtout, dans des chimères mal inspirées et contre-productives comme l'encadrement des loyers (qui découragera encore l'investissement locatif) et la garantie des loyers impayés (qui est source de hasard moral et n'est pas financé). A ce rythme, ce ne seront finalement pas 1 million mais 1 million et demi de logements qui risquent de manquer en France au terme du quinquennat !

Voilà pour les mauvaises nouvelles ; la bonne nouvelle, c'est qu'il n'est pas trop tard pour repartir du bon pied. Le problème du logement en France tient, pour simplifier, à trois causes : le foncier, les acteurs, les institutions. Il faut agir de manière résolue et cohérente sur les trois fronts. Pour libérer le foncier, on pousse, par exemple, la SNCF et la RATP à vendre des terrains à des conditions favorables… Mais la construction ne suit pas : seulement 6.000 logements ont été construits entre 2008 et 2012 sur ces terrains ; en Ile-de-France, près de 300 hectares sont disponibles, mais ils n'attirent guère les projets. On connaît les raisons, obstruction des maires, tiédeur des grands opérateurs publics, prudence des investisseurs privés.

Une autre politique s'impose : d'abord que l'Etat reprenne la main et soit en mesure d'imposer une vision de l'intérêt général aux maires et aux institutions de toutes sortes qui cogèrent - ou plutôt paralysent - la construction ; il faut ensuite incarner cette autorité retrouvée en faisant, comme le disent les Américains, du/de la ministre un « czar » du logement, temporairement doté de pouvoirs exceptionnels ; il faut enfin créer un climat propice au réengagement durable des investisseurs institutionnels privés. Le tout formerait, dans le langage d'aujourd'hui, un « pacte pour le logement des classes moyennes ». La demande est pressante, il serait facile d'attirer des flux d'épargne internationale sur la base d'un programme bien construit ; rien ne s'opposerait alors à ce que cette tendance-là s'inverse et que la construction reparte à la hausse. L'enjeu est de taille : ce pourrait être sur le logement que se jouera, en matière économique, la seconde moitié du quinquennat.
Jacques Mistral

Jacques Mistral est conseiller spécial de l'Institut français des relations internationales (Ifri).

Bonjour à tous !

Y en a t-il des membres qui s'y connaissent en achat de murs commerciaux ?
Je commence à me documenter, j'ai trouvé des annonces de murs visiblement bien situés mais avec un loyer dérisoire (donc prix de vente dérisoire) ! Je pense que je loupe des éléments importants. Car même si le prix de vente est dérisoire, il faut des années avant de pouvoir faire un petit bénéfice si le loyer reste en l'état.

Merci d'avance

Les parts de SCPI, je ne tenterais pas. Le jour où ça plante, les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Et la revente peut être difficile.
Si les murs sont à vendre, c'est peut-être justement parce que le loyer est trop faible, CQFD. Essayer d'acheter du commercial neuf?

Et si les banques françaises venaient à subir une crise immobilière ?

La faiblesse des taux et une demande forte face à une véritable pénurie de logements nous protégeraient d’une crise sérieuse. Vraiment ?

banque-crise-immobiliere

Les prix immobiliers ont légèrement baissé en 2013 mais la France serait dit-on à l’abri d’une crise sérieuse. La faiblesse des taux et une demande forte face à une véritable pénurie de logements nous protégeraient. Vraiment ? N’est-il pas étrange qu’une forte demande de logement tire les prix mais n’ait pratiquement aucun effet sur les loyers (depuis 2006, leur hausse est inférieure à l’inflation) ? La demande est forte mais les prix excluent la plupart des acheteurs potentiels et les taux bas ne changent pas fondamentalement cette situation.

A Paris, 18 % seulement des 25-45 ans ont les moyens d’acheter, selon le Baromètre Capacim. Depuis 2008, le marché immobilier français semble installé dans ce qu’on nomme un “piège haussier” : un marché régionalement éclaté, sur lequel l’offre ne suit plus la demande puisque les prix ont continué d’augmenter quand les transactions, elles, s’effondraient. Un marché mature (les primo-accédants ne représentent plus que 30 % des acheteurs) s’alignant sur une demande marginale forte pour quelques biens onéreux.

Normalement, l’issue d’un tel “piège haussier” est une baisse lente et durable. Mais, dans le contexte récessif actuel, si elle s’accélérait ? L’impact sur les banques pourrait être important. Parce qu’elles ont pris des risques inconsidérés ? Pas du tout. Pas dans un pays où les banques ne financent pas les promoteurs avant vente, comme cela a pu être le cas ailleurs, où l’on s’endette à la hauteur de ses revenus et non de la valeur du bien financé, où la moitié des ménages ne portent pas de crédit et où, parmi les emprunteurs, cadres et fonctionnaires sont surreprésentés.

Toutefois, dans la situation actuelle, un taux de sinistralité des crédits de 3 % et une baisse des prix de 40 % engendreraient une perte de 10 milliards d’euros pour les 6 principaux groupes bancaires français. C’est la cote d’alerte. Elle n’est pas si élevée : 3 %, c’est le taux de défaillance pour l’ensemble des crédits et une baisse de 40 % des prix réels représente moins que celle à Paris de 1991 à 1997. Et si les choses allaient plus vite ? Dans le contexte actuel, deux facteurs doivent être pris en considération : l’opacité des prix immobiliers et… l’insuffisance de la réglementation bancaire quant à la prévention d’une crise immobilière !

En France, on ne dispose guère de données précises sur l’évolution du marché immobilier (la base des notaires donne des prix vendeurs et non pas acheteurs). En Espagne, une incertitude comparable s’est retournée contre les banques, sur leur situation réelle. Côté réglementation bancaire, depuis que les IFRS ont largement restreint le provisionnement ex ante, la solvabilité des banques repose principalement sur leurs fonds propres, qui ont une réalité comptable mais dont rien n’assure de la disponibilité, ainsi que sur une pondération des risques fondée sur des mesures statistiques lissant les possibles effets les plus brutaux d’une crise. C’est un autre facteur d’incertitude. 51% des encours immobiliers des banques sont garantis par des organismes de caution.

C’est une particularité française rassurante. Toutefois, le Crédit logement baissait ses fonds propres fin 2012, en affichant un excellent ratio de solvabilité Tiers 1 sur risques pondérés (35,41%). Or, fin 2012, le Crédit logement garantissait 233 mds € d’encours de crédit avec 8,17 mds € de fonds propres – juste de quoi faire face à une sinistralité de 3%, si ces fonds propres étaient entièrement consommables. Autant dire qu’en cas de choc, les banques devraient vite se porter garantes de l’organisme qui les garantit, envoyant un signal de fragilité manifeste. Ainsi naissent les crises…

Guillaume Almeras, Score Advisor.com

pour en revenir au sujet je suis content d avoir enfin reussi a vendre mon appart
les gens qui visitent négocient beaucoup...j ai eu pas mal de proposition farfelues!!!
le prix auquel on a reussi a vendre heureusement ne nous fait pas perdre grand chose,enfait c est comme si on avait été locataire pendant toutes ces annees (sauf qu on a payé les charges mais on a aussi beneficié de la deduction des interet du prêt sur les impots)