Immobilier : baisse surprenante des prix parisiens

Les prix de l’immobilier parisien ont baissé de 1% en septembre par rapport au mois d’août, et s’établissent en moyenne à 7850 euros par m². Un chiffre dans la lignée du mois d’août où la baisse était de 1.5%. La bulle de ces dernières années est-elle en train d’éclater progressivement ?

Les acheteurs potentiels en seront ravis, tandis que les vendeurs peuvent se poser quelques questions. Les prix de l’« ancien » à Paris ont encore baissé de 1% en septembre, ce qui porte leur baisse cumulée à 3,5% depuis le début de l’été en moyenne. Des divergences sont à noter entre les différents arrondissements.

Cette baisse surprend quelque peu alors qu’une stabilité de l’immobilier pouvait être attendue en cette fin d’année. La baisse des taux du crédit immobilier aurait dû soutenir la demande, mais il n’en est rien. De même, l’abandon de la loi Duflot et son remplacement par la loi Pinel, au cœur de l’actualité le mois dernier, n’a pas soutenu les prix alors que cela aurait pu être le cas.

Surtout, c’est la « rapidité » de cette baisse qui peut étonner. Le décrochage estival est significatif, et porte la baisse des prix de l’immobilier parisien à 9,1% depuis leurs plus hauts atteints en 2011, selon l’indicateur établi par le cabinet MeilleursAgents.

Immobilier : la France a la fiscalité la plus élevée d’Europe

Myriam Chauvot / Journaliste | Le 20/10 à 21:58

Les taxes pèsent 27 % prix d’achat d’un immobilier



EXCLUSIF En moyenne, les taxes pèsent 27 % du prix d’achat d’un logement, soit 12 % de plus que les autres pays européens.

C’est la réponse du berger à la bergère. A l’Etat qui les somme de baisser leurs coûts de construction, les promoteurs répliquent aujourd’hui en lui demandant de balayer devant sa porte. Car, selon une étude européenne commandée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) au cabinet d’avocats Fidal, la fiscalité pesant sur les logements neufs est nettement plus élevée en France que dans les autres principaux pays européens.

En moyenne, les coûts de construction des logements se sont envolés de 50 % en dix ans. « Il est facile de mesurer l’impact des normes de construction, elles expliquent les deux tiers de la hausse, remarque François Payelle, président de la FPI. L’impact du prix du foncier est plus dur à mesurer. Mais surtout, dans ce débat sur la cherté des logements, on avait oublié la fiscalité. »


Cumul des taxes

Selon l’étude de Fidal, pour un logement neuf vendu 200.000 euros toutes taxes comprises (TTC), en moyenne, la fiscalité représente 27 % du prix payé par le particulier. C’est de loin la pression fiscale la plus forte parmi les principaux pays européens. « La France a un écart défavorable de 12,5 points en moyenne par rapport aux autres pays européens et de 17 points par rapport à l’Allemagne ! » souligne la FPI. Deuxième fiscalité la plus élevée, celle du Royaume-Uni ne fait que 20 % du prix d’acquisition TTC, tandis que l’Allemagne, souvent citée en exemple pour son marché du logement vertueux, n’applique qu’une pression fiscale de 10 %. A noter que cette comparaison inclut la TVA payée par le promoteur et non récupérable directement sur l’acheteur du logement, mais qui vient inévitablement gonfler le prix de vente.

La France a le même taux de TVA que la Belgique et les Pays-Bas. Si la fiscalité totale y est bien plus élevée qu’ailleurs, c’est parce que l’Hexagone cumule une importante TVA et des « taxes indirectes », un terme qui désigne les taxes des collectivités locales.

« Il existe en France un vrai problème de répartition de la fiscalité entre l’Etat et les collectivités locales », explique François Payelle. Par ailleurs, les taxes indirectes ont explosé avec la dégradation de la situation financière des collectivités locales. Ainsi, plusieurs taxes avaient été regroupées il y a trois ans en une taxe unique dite « d’aménagement du territoire ». Ce ne devait être qu’un regroupement, mais « en réalité, cette taxe payable au stade du permis de construire a augmenté de 30 % à 60 % par rapport aux anciennes taxes qu’elle avait remplacées », poursuit le président de la FPI. Enfin, en 2013, les collectivités ont été autorisées à augmenter les droits d’enregistrement, dont le plafond a été relevé, et beaucoup d’entre elles se sont alors collées au nouveau plafond.
Taxe foncière écrasante

Reste un autre aspect de la fiscalité immobilière : celle s’exerçant pendant la détention d’un logement, avec la taxe foncière. Mieux vaut évacuer le cas du locatif : il a des avantages fiscaux qui rendent les comparaisons entre pays trop compliquées et non pertinentes. Ainsi, pour un bailleur revendant son bien locatif après dix ans, Fidal estime la pression fiscale française à 29 % du prix du logement, mais il oublie de prendre en compte la réduction d’impôt du régime locatif neuf français !

En revanche, il est vrai que, pour un couple de classe moyenne avec deux enfants occupant son logement pendant dix ans, la fiscalité française est à nouveau la plus élevée. Il y paiera 20.000 euros de taxe foncière pour un logement acheté 200.000 euros, contre 8.000 euros au Royaume-Uni, deuxième pays d’Europe ayant la fiscalité la plus forte ! Avec cette étude, la FPI espère recentrer le débat et contrer la remise en cause des aides au logement qui monte depuis quelques mois. « Les aides ne font que compenser en partie la pression fiscale, martèle François Payelle. Et au final, si les aides au logement coûtent 42 milliards d’euros par an – dont 43 % sont versés aux occupants et non en soutien à la construction –, la fiscalité immobilière rapporte 60 milliards, dont 31 milliards à l’Etat et 29 milliards aux collectivités. »

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Immobilier : la France championne d'Europe de la taxation des acquéreurs
Eric Treguier
Par Eric Treguier

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Publié le 21-10-2014 à 17h46Mis à jour le 22-10-2014 à 09h10
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Selon une étude du cabinet Fidal, un bien acheté neuf rapporte jusqu'à 56% de sa valeur au fisc français. Un niveau sans équivalent chez nos voisins.
Si l'on agrège toutes les formes de taxation imposées directement ou indirectement aux propriétaires, la France apparaît comme la championne d'Europe. (c) Sipa Si l'on agrège toutes les formes de taxation imposées directement ou indirectement aux propriétaires, la France apparaît comme la championne d'Europe. (c) Sipa


Taxes que paient les promoteurs, impôts sur les loyers, fiscalité sur les plus-values, prélèvements sociaux, impôts locaux... La France est indubitablement la championne d’Europe pour la taxation de l’immobilier. Le fisc prélèverait ainsi jusqu’à 56% du prix d’achat d’un logement. C’est ce que démontre une étude du Cabinet de fiscalistes Fidal. Pour décerner ce triste laurier à la France, ses experts ont comparé au peigne le sort réservé à l’acheteur d’un bien neuf de 200.000 euros, dans plusieurs pays de la Communauté européenne.

En langage châtié d’avocat de Fidal, le verdict est presque nuancé: "le cumul des différentes impositions pèse de manière élevée en France sur les prix de vente du résidentiel neuf". En clair, c’est sans appel : le fisc français prélève, sous différentes formes, 27% du prix d'un bien dans lequel l'acquéreur compte habiter et 56% si ce dernier est destiné à la location.

L’acheteur-occupant va payer 12 points de plus, en moyenne, que les acheteurs des autres pays étudiés (Allemagne, Belgique, Espagne, Pays-Bas, Italie, Royaume-Uni). La facture s'élève ainsi, pour l’acheteur d’un appartement de 200.000 euros, à 54.000 euros. Tandis que dans les autres pays étudiés, l’acheteur n’abandonne au fisc que 28.000 euros en moyenne, et même seulement 20.000 euros en Allemagne.

Pour François Payelle, président de la FPI (fédération des professionnels de l’immobilier – le lobby des promoteurs- et commanditaire de l’étude) : "notre fiscalité immobilière est la plus élevée d'Europe et son évolution depuis dix ans est un facteur expliquant la hausse des prix des logements". Elle explique sans doute aussi une partie de la désaffection des Français pour l’achat dans le neuf, passé en cinq ans de plus de 440.000 à moins de 300.000 logements.
Une indispensable pause fiscale

Mais c’est encore pire pour les investisseurs. Ceux qui achètent un bien pour le mettre en location et décident de le revendre (sans réaliser de plus-value) au bout de dix ans auront payé au total… 56% de son prix d’acquisition en taxes, prélèvements sociaux, impôts sur le revenu et impôts locaux ! Les investisseurs anglais, eux, ne paieront que 40%, les Allemands 26% et les Belges, les Italiens, les Espagnols et les Hollandais 20% maximum…

A la lecture de tels chiffres, on comprend mieux pourquoi des investisseurs dans le neuf ont quasiment disparu ! Leur part est en effet passée de 55% il y a cinq ans à moins de 15% aujourd’hui. Dans l’ancien, le poids de la fiscalité, et la baisse des rendements, expliquent aussi le désintérêt des épargnants pour l’immobilier locatif : 100.000 auraient disparu en deux ans. "Au cours des derniers mois," confirme Laurent Vimont, président de Century21, "leur nombre a encore baissé de 9%. Ils ne représentent plus que 15% de nos ventes, contre 18% il y a quelques années."

Si l’on veut relancer le secteur, explique François Payelle, il n’y a qu’une solution : il faut faire une pause. Et pas seulement fiscale. "Cela passe nécessairement par la baisse de certains prélèvements et le maintien dans la durée des dispositifs qui facilitent l’accession et l’investissement locatif, et qui ne compensent que très partiellement la hausse de la fiscalité." Il n’est pas évident qu’il soit exaucé : depuis deux quinquennats, les gouvernements promettent la stabilité fiscale mais multiplient les nouvelles dispositions. En quatre ans, les investisseurs auront connu trois dispositifs locatifs différents pour le neuf, et, en deux ans, ils auront subi cinq changements du régime d’imposition des plus-values !

Ce serait encore pire si l’étude avait pris en compte l’imposition des plus-value (elle a considéré qu’au bout de 10 ans, il n’y avait pas de plus-value), car un tel impôt n’existe tout simplement pas dans certains pays de l’étude, alors que cette imposition est plutôt lourde en France. Or, de la plus-value, il y en a sans doute pour celui que vendrait aujourd’hui un bien acheté au cours de la décennie précédente. Car depuis le début du siècle, les prix de l’immobilier ont augmenté de 120%, contre seulement 25% pour l’inflation...