J'ai toujours été stupéfait de voir cette forme de mépris envers les investisseurs immobiliers, genre "ils achètent ce sont des abrutis les prix vont baisser"
(je caricature un peu, certes!)

C'est au cas par cas qu'on juge le prix d'un bien immobilier, également par rapport à un projet, à une capacité d'investissement à un moment donné.
Certains font des erreurs en achetant, d'autres non. Et beaucoup de gens riches ont de l'immobilier...

Sauf quant on voit ça

Je n'ai jamais méprisé un "investisseur immobilier" (je mets des guillemets car cette notion recouvre des situations très différentes).
Moi même, j'en ai.
J'ai déménagé en 2008, et la question d'un achat s'est posée: tous comptes faits, ce n'était pas rentable pour moi.
Je suis donc redevenu locataire (un loser de locataire, comme le disent tant d'accédants à la propriété - puisque tu parles de mépris!).
Ce qui me stresse, c'est de voir des gens qui se lancent dans un achat alors que le calcul leur montre que c'est défavorable.
Ils achètent parce que les autres le font, parce que TF1 leur a dit de le faire, parce que leurs amis qui ont acheté les regardent de haut.... ils achètent à crédit sur 30 ans alors que leur situation financière est déjà "limite", mais ils achètent quand même.
Je ne les méprise pas, je sais juste qu'un certain nombre d'entre eux vont boire la tasse, alors que s'ils étaient restés locataires ils auraient surnagé.
Le pire de tout, c'est que certains m'avaient dit qu'ils avaient aussi fait le calcul, mais que les exigences des propriétaires bailleurs (gagner 5000 fois le montant du loyer ....) les empêchaient de trouver un logement correct alors que leur banquier leur accordait un crédit sans difficulté.
C'est une situation révoltante.

Fred92

Je partage ton analyse sur les gens qui se retrouvent piégés, suite à de très mauvais calculs (emprunts trop longs, pas d'apport, endettement excessif...)

Les prix peuvent baisser jusqu'à 1000 Euros/m2 que tu te stresseras toujours à voir des gents, sans le budget, vouloir devenir propriétaire en prenant les même risques que ceux que tu connais aujourd'hui dans cette situation.

Je partage l'avis de Fred. Beaucoup de "propriétaires" se sont endettés jusqu'au cou pour des durées allant jusqu'à 25 ans... alors que la prolongation tendantielle de tous les indicateurs économiques prouvent que la situation n'a vraisemblablement aucune chance de s'améliorer dans le futur, et que ça risque de se dégrader plutôt méchamment.

Il faut avoir conscience de ces risques au moment de s'engager, histoire de ne pas se mettre dans une merde noire dans le futur.

Ca fait 10 ans que j'attends que ça baisse, et là ça commence à peine de le faire. Mais mine de rien, le temps défile, les situations changent et se "stabilisent" en créant un foyer et une famille.
Le truc c'est qu'en voyant la situation actuelle, la pierre est quelquechose de complexe.
J'y vois 2 hypothèses antagonistes qui pourrait se développer au coeur de la crise (i.e. dévaluation massive de l'Euro, bail-in et autres conséquences qui détruisent la monnaie) :
- les maisons sont un refuge financier et physique, forte demande et offre faible, une fois la transaction faite, on n'est pas sur de retrouver son argent sur son compte en banque. Si la taxation foncier augmente fortement, (à cause de la dette des communes), ou Bail-in des propriétaire-emprunteur, il y aura tellement de monde concernés, qu'il faudra des années pour que les huissiers fassent leur boulot d'expulsion. Pourquoi payer une dette alors qu'on vient de nous voler notre argent ?
- Les propriétaires voudront s'assurer que les habitations secondaires ou en location "soient protégés" en étant occupés contre la taxation de logement vide ou le squattage qui pourraient se développer dans l'hypothèse où l'appareil judiciaire et policière soient complètement bloqué. Dans ce cas, le propriétaire préfèrera avoir des impayés d'un locataire existant par rapport à un squattage sauvage. Il se pourrait même que le propriétaire efface les impayés ou paye le locataire pour qu'il reste le temps que la situation se stabilise, à l'image des taux directeur négatif en Suisse(je pousse le parallèle un peu loin, mais n'est ce pas que les bulles sont une simple histoire de patate chaude).

Le pire c'est qu'attendre ça en devient pénible malgré un raisonnement établi, et qu'un jour où la crise sera vraiment passé, le p'tit jeune de 20 ans pourra investir et capitaliser alors que nous on aura essuyer les conneries des autres toute notre vie.

Le problème... C'est que ce n'est probablement pas une "crise"... mais une transition forcée vers un nouveau paradigme...

Je ne comprends pas trop ce raisonnement. OK, ils ont perdu de l'argent par rapport à un locataire(*) qui n'a pas acheté au plus haut et achète tout de suite "grand".
Mais celui qui revend pour acheter plus grand gagne quand même en période baissière, dans la mesure où ce qu'il achète a aussi baissé. Revendre 90 000 pour racheter 180 000 au lieu de revendre 100 000 pour racheter 200 000, ou même 110 000 pour 220 000, y a pas photo...
Le seul vrai perdant dans cette situation, c'est celui qui vend pour acheter moins grand (divorce, départ des enfants, mutation, etc.)

(*) et encore, ce n'est pas forcément vrai. Mon cas perso : ma maison a perdu 30% de sa valeur depuis que je l'ai achetée il y a 8 ans. Oups, j'aurais donc dû rester locataire et n'acheter que maintenant, non ? Ben en fait, après calcul, non. Les loyers économisés couvrent à peu près la perte subie.

Je pense que c'est "une image" car 5000 loyers, c'est 417 ans à ramer !

Ta remarque sur les bailleurs est tristement réaliste : beaucoup se comportent comme des négriers (en plus du coté insultant de la chose !).
La bonne tactique pour décrocher une location est d'avoir son dossier entièrement prêt quand on se présente. Dire que l'on a la possibilité d'acheter mais qu'on préfère "pour l'instant" rester en location pour des raisons personnelles, peut être un élément psychologiquement rassurant pour le proprio. (ou tu dis que, comme ton tonton directeur de banque, tu préfère investir en bourse plutôt que dans l'immobilier ).

L'immobilier est affaire de niches et d'ajustements à sa situation personnelle. Trouver un bon logement, pas hors de prix et situé à moins de 75 km de son boulot et des écoles, ne nécessitant pas 2 véhicules par ménage + le scooter pour le petit, effectivement c'est plutôt sympa. Mais est-ce que beaucoup de primo-accédants font bien le calcul complet ? : coût d'investissement, prêt à taux fixe (et non pas à taux variables indexés sur la fluctuation du Libor par rapport au franc suisse), coût des finitions, bilan des taxes diverses et grimpantes, coût de transports et ....fatigue due à un éloignement excessif.