Celui qui en a 40, sa plus ancienne locataire est une prostituée sans feuille de paye. Du genre dont personne ne veut, mais qui paye à date, jamais d'histoires, locataire en or.

Mise à jour des courbes de Friggit en septembre 2015 28 septembre 2015

Comme chaque trimestre, les travaux de Jacques Friggit et de son équipe au CGEDD sont mis à jour avec les dernières données officielles sur les prix des logements en France, sur l’évolution des revenus disponibles des ménages, etc. Retrouvez donc la mise à jour de septembre 2015 des principaux graphiques qui ont retenu notre attention avec nos commentaires et nos interprétations. Si l’immense bulle immobilière semble ne se dégonfler que lentement, c’est sans tenir compte de l’évolution en parallèle des conditions de financement. En intégrant ces dernières, par exemple en se basant sur l’évolution de la durée d’emprunt pour l’achat d’un même logement et avec le même taux d’effort, on constate que la bulle est bel et bien en train d’exploser rapidement.

Une correction des prix qui se prolonge

En retraçant l’évolution des prix des logements par rapport aux revenus, Jacques Friggit s’est rendu compte que ce ratio restait globalement dans un tunnel entre 1965 et 2003 compris entre 0.9 et 1.1 par rapport à une référence de 1.0 en 1965 :


C’est seulement à partir de 2003 que ce ratio est fortement sorti de ce tunnel et de cette tendance longue. Il est depuis en lévitation à des niveaux très élevés et cela malgré les baisses survenues sur ces 4 dernières années. Vous avez du mal à acheter un bien immobilier avec vos seuls revenus ? C’est normal c’est le cas de beaucoup de ménage en France. Les prix restent à des niveaux disproportionnés par rapport aux revenus disponibles de ceux qui habitent en France. Nous verrons ci-dessous qu’il faut nuancer cet aspect "prix en lévitation" en prenant en compte l’évolution des taux des crédits immobiliers et des conditions de financement. Les changements en cours sont bien plus importants que ce premier graphique ne le laisse augurer. Cela provient du fait que la situation actuelle exceptionnelle sur les taux est loin des conditions historiques de financement du passé. En analysant séparément l’évolution de ce ratio "prix des logements/revenus" pour Paris, l’Ile-de-France et la Province, on peut voir que c’est surtout à Paris que les prix restent à des sommets malgré un net recul depuis le pic de 2011 :



En Province, on est revenu à un niveau similaire à celui de 2005, plus bas que le trou d’air de 2009 en pleine panique financière. Et pourtant les conditions d’emprunt sont bien plus avantageuses aujourd’hui.

Les loyers n’augmentent plus par rapport aux revenus

L’achat immobilier était devenu très à la mode dans les années 2000, tous ceux qui en avaient les moyens ou presque sont devenus propriétaires. Les loyers ont malgré tout augmenté plus vite que les revenus depuis le début des années 2000. Certes, leur hausse n’a rien à voir avec celle des prix des logements, mais comme le niveau de vie des locataires est moins élevé, l’effort pour se loger n’en est que plus important :



Cette hausse semble néanmoins marquer le pas depuis quelques trimestres. Les derniers chiffres communiqués laissent même entrevoir des possibilités d’inversion de tendance. En effet, les prix des loyers baissent de 1.4 % en 2015 en France.

Des taux nominaux au plus bas, mais pas le taux net d’inflation

Au mois de juin 2015 on a enregistré le niveau le plus bas jamais atteint pour le taux moyen d’un crédit immobilier avec 1.99 % d’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA. Depuis, il est légèrement remonté (2.17 % sur les prêts d’août 2015). Vous pouvez suivre toute l’évolution des taux de prêt immobilier ici. Malgré tout, si les taux pour des emprunts immobiliers sont aussi faibles c’est également parce que l’inflation est presque nulle. Du coup, si l’on retranche le niveau de l’inflation au taux nominal moyen on peut constater que le taux net d’inflation est remonté sur ces derniers trimestres :



Quoi qu’il en soit, le niveau de ce taux net d’inflation reste très bas depuis 2003, période à partir de laquelle les dérèglements les plus importants ont été observés au niveau des prix de l’immobilier en France.

Le meilleur signe de l’explosion en cours de la gigantesque bulle immobilière : la durée nécessaire pour acheter un même logement chute de manière vertigineuse

Ce que l’on peut reprocher aux courbes qui ne prennent en compte que l’aspect prix par rapport aux revenus c’est de ne pas tenir compte de l’environnement financier du moment. En 2015, on emprunte à des taux moyens proche de 2 % contre plus de 5 % au début des années 2000. De quoi modifier la capacité des ménages à financer des achats de logements plus importants avec des revenus similaires. Un autre graphique important issu des travaux publiés sur le site de la CGEDD est l’évolution de la durée nécessaire pour acheter un même logement en fonction des prix du moment, des revenus et en gardant un même taux d’effort (même part de revenus utilisée dans le financement, même apport, etc.). Avec la flambée des prix et malgré des taux plus attractifs qu’au début des années 2000, l’effort sur une durée de 15 ans en 2000 s’était transformé en un effort beaucoup plus important pouvant dépasser ponctuellement les 30 ans au plus fort de la bulle :



Et demain ?

En zone rurale et dans les petites villes peu dynamiques la bulle immobilière a déjà fortement explosé. Cela n’empêche pas qu’avec la désertification en cours de ces zones par manque d’emploi et le vieillissement de la population, il soit encore possible que les prix des logements baissent dans ces secteurs. Néanmoins, le plus fort de la folie sur les prix semble derrière nous pour ces secteurs géographiques-là. Pour les villes de taille plus importante, les corrections en cours restent encore mesurées. De nombreux ajustements sont encore possibles et souhaitables pour que l’immobilier redevienne accessible par rapport aux revenus. On peut voir par l’intermédiaire de ce dernier graphique qu’en cumulant la chute des taux avec les baisses de prix de ces dernières années, l’effort pour un achat immobilier s’est considérablement réduit. Seulement les taux d’emprunt peuvent encore évoluer : - Soit ils restent encore très bas pendant de nombreuses années. Ce scénario est possible tant il paraît difficile de faire supporter à des États toujours autant endettés de fortes hausses de taux de financement. Dans ce cas-là, les ajustements sur les prix à attendre seront moindres. Les tendances actuelles de corrections annuelles légères pourraient se poursuivre jusqu’à un point d’équilibre. - Soit les taux remontent à des niveaux plus élevés qu’actuellement. Dans ce scénario, les prix des logements n’auront d’autre choix que de s’adapter par de nouvelles baisses importantes. Les futurs acquéreurs auront alors des budgets de plus en plus réduits. Aujourd’hui, la forte baisse des taux sur ces dernières années est la seule chose qui empêche les prix de s’effondrer bien plus fortement.

une maison qu'on a construit soi même, louée à des gens choisis avec attention en établissant de bons rapport francs et carrés
ou
un appart acheté en Duflot à l'autre bout de la France, loué à des gens dont on a seulement étudié la bonne solvabilité mais qu'on a jamais vu
ce sont 2 univers différents.

Celui qui en a 40, sa plus ancienne locataire est une prostituée sans feuille de paye. Du genre dont personne ne veut, mais qui paye à date, jamais d'histoires, locataire en or.

En chiffres
Robien et Scellier: 20 000 victimes
Demessine: 20 000 victimes
Malraux et LMP: 2 000 victimes
Girardin industriel et locatif: 15 000 victimes

Total: 57 000 ménages en difficulté

Tel est le bilan de dix années de défiscalisation, sur la seule base des affaires identifiées. C'est donc un minimum.
Par "victime", on entend une personne ou un couple ayant des revenus de 50 à 80 KEUR annuels, dont l'investissement de départ était compris entre 120 et 180 KEUR.
Le bien acheté affiche en 2015 une décote de 30 à 50 % de sa valeur initiale. Le rendement locatif couvre 25 % des mensualités d'emprunt.
Variante Girardin: le montant est identique mais l'investissement a été perdu et le fisc opère un redressement.

Un prêt à taux zéro (PTZ) élargi pour relancer l’accès à la propriété
20/10/2015 à 05h28
Le gouvernement réfléchit à un élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) pour faciliter l’accès à la propriété.


Selon nos informations, le gouvernement va élargir le prêt à taux zéro pour aider les ménages à financer l'achat de leur première résidence principale.

Le gouvernement s'apprête à élargir le prêt à taux zéro (PTZ) pour faciliter l’accès à la propriété, l'un des principaux leviers dans la relance du secteur de la construction, que François Hollande considère comme un pilier de la croissance en France. Selon nos informations, l'idée est de profiter du vote du budget rectificatif en décembre, pour permettre une application immédiate des nouvelles conditions d'accès au PTZ.

Le gouvernement pourrait actionner trois leviers. Le PTZ, qui permet aux primo-accédants de financer une partie de l’achat d’un logement neuf (ou ancien avec des travaux importants), verrait tout d’abord son plafond de ressources relevé.

Aujourd’hui les ménages susceptibles de financer leur acquisition en partie grâce à un PTZ ne sont pas en mesure d'acheter dans le neuf. Par exemple, les revenus d'un couple sans enfant souhaitant acquérir un bien immobilier à Paris ne doivent pas excéder 50.400 euros. Pas assez pour acheter un deux-pièces vendu au mieux 400.000 euros.

La FFB réclame un véritable choc. L'espoir: que le nombre de PTZ retrouve ses meilleurs niveaux. On pourrait passer de 65.000 cette année à 100.000 l'an prochain.

Autre curseur, le coût maximal de l’opération (coût de la construction ou de l'achat et honoraires de négociation) sur lequel le PTZ sera calculé, selon la zone d'implantation et le nombre d'occupant du logement. Actuellement, il est de 345.000 euros pour un logement situé à Paris et destiné à une famille composé d'au moins 5 personnes. Dans ce cas, le couple demandeur pourra prétendre à un PTZ de 89.700 euros, le plafond maximal que l'Etat accorde à ce jour.

Enfin, dernier levier: le différé de remboursement, autrement dit la date du début du remboursement à l'Etat du crédit gratuit que ce dernier lui a consenti: il est de 6 ans en moyenne. L'idée serait de l'allonger un peu plus.

Rien n’est encore définitivement tranché du côté de l’Elysée, mais le chef de l’Etat veut aller vite.
Le timing idéal?

L'éventuel élargissement du PTZ -dans un marché de la résidence principale en berne- interviendrait à un moment particulièrement opportun pour le gouvernement. Les taux d’intérêt toujours extrêmement faibles permettrait de contenir le coût du PTZ pour les finances publiques.

Cette année, 1 milliard d’euros avaient été budgétés pour financer le dispositif mais d’après les dernières projections, le coût final ne pourrait être que de 500 millions d’euros, soit moitié moins par rapport à ce qui avait été prévu au départ.

La mise en place de cette mesure constituerait également un véritable moteur pour la croissance française. En relançant la primo-accession, l’Etat donnerait dans le même temps un coup de booster à la consommation et à l’activité du pays, alors que ce secteur contribue à hauteur de 20% du PIB de la France.

Ce dispositif est également appelé à stimuler l’emploi, sachant qu’un logement construit équivaut à trois emplois créés, estiment certains intervenants de marché. On voit donc bien tout l'intérêt d'une telle mesure.

L’accession à la propriété a marqué le pas au premier semestre 2015, reculant de 7% sur un an, indique une étude récente de Nexity. La part des primo-accédants dans ses opérations est tombée à seulement 20%, du jamais vu depuis 10 ans.

http://bfmbusiness.bfmtv.com/votre-arge ... 23540.html