Allez, une petite dernière sur l'immobilier (je fais de la pédagogie depuis 2005 et je m'étais promis d'arrêter l'année dernière, de guerre lasse).

Un collègue vient juste d'acheter (malgré mes explications).
Grande couronne parisienne, 240 KE (si mes souvenirs sont bons).

D'après la chambre des notaires, son bled a du perdre vers 10 % sur un an, et à mon avis, perdra encore au moins 10 % l'année prochaine.

Si il avait attendu 1 an, il aurait économisé au moins 24 KE (sans compter les intérêts de son emprunt). Ce qui fait quand même 2 KE / mois sur un an. On doit pouvoir louer un appart autrement plus chouette que celui qu'il vient d'acheter pour ce prix-là !

En plus, un BB arrivera surement dans les années qui viennent. Donc : déménagement. Comme il a emprunté sur 25 ans, il va déménager alors qu'il aura à peine commencé à rembourser les intérêts et pratiquement pas le capital. Sa prochaine visite à la banque va lui faire un choc !

Mais, bien sur, il m'explique que ses mensualités lui coutent à peine plus cher que son ancien loyer et que dans 25 an il sera propriétaire. Il n'a même pas calculé le cout total de son acquisition !

Bon, je vous laisse, faut que j'aille le rejoindre !!!!!!

Acheter, c'est une bien belle chose. Mais c'est le timing qui compte.

Fred92

zut, je l'avais pas vue celle-la...

Son seul espoir pour ne pas etre de sa poche est de trouver un bon locataire et d'avoir la capacité d'emprunter pour acheter autre chose sans vendre le 1er appart...

Oui, mais quid de son rendement locatif sur son premier appart ?
Si les propriétaires bailleurs voisins ont acheté moins cher que lui, ils pourront se contenter d'un loyer plus bas, alors que lui, si il baisse son loyer, il sera dans le rouge.

Quand tu achètes pour plus tard acheter plus grand ... etc, l'important, c'est le prix du "ticket d'entrée" dans le système.
Lui, il l'aura payé très cher (par rapport à moi qui ai acheté en 1998, par exemple).

Fred92

Effectivement son rendement locatif sera merdique, c'est sur...
Je sais plus ou j'avais lu ca, mais le prix "moyen" d'un bien immobilier c'est 140 fois le loyer mensuel que l'on peut en tirer; en dessous c'est une bonne affaire, au dessus c'est trop cher... (et oui, j'ai payé mon appart "170" loyers )

Mais c'est comme souvent en économie : les bons choix paraissent toujours évidents a posteriori. Le problème c'est qu'il y avait déjà des gens en 2004 pour dire "faut pas acheter maintenant, la bulle va éclater". Sauf qu'en un an, les prix avaient repris 10% et que l'année d'après ils avaient encore repris 10%.

La voix de la sagesse

Dès 2005 je claironnais autour de moi qu'il fallait se méfier de l'immobilier. J'avais en mémoire la bulle de 91 qui m'avait permis de savoir que les prix de l'immobilier pouvaient baisser, contrairement à ce qu'on nous disait(- 40 % dans Paris !). On me prenait pour un débile.

Je pensais que la bulle éclaterai en 2006, ou en 2007 au plus tard.

Je n'avais pas anticipé la faiblesse prolongée des taux et l'allongement de la durée des emprunts jusqu'à 30 ans.

Quand j'ai déménagé en 2008, autour de moi, tout le monde me disait encore "tu as acheté, bien sur". Et, à ma réponse négative, je n'avais que des regards d'incompréhension ou de pitié (Beurk ! un loser de locataire qui jette son argent par les fenêtres).

Si j'avais acheté, je serais locataire de ma banque pour 30 ans à manger des nouilles premier prix pour un bien que j'aurai surpayé.
Aucun regrets.

Si j'achète, ce sera dans quelques années, un appart deux fois mieux que ce que j'aurai pu me payer en 2008.

Fred92

ta sagesse t'honore, et tes choix judicieux te permettent de faire au mieux pour 1, 2, 3, 4 et bien sûr 5 (c'est bien ça?). L'achat immo pour toi evra forcément inclure une surface et un nombre de pieces asez conséquentes, je comprends que tu loue en attendant.
Moi pour un lot a 120/130 k€ de 70 m2 j'aurait plus facilement une opé rentable je pense...
ceci dit, le credit est une forme de sodomie en papier, et quoi qu'on fasse, on se prends un pieux dans l'fion.

Par contre, quand on dit partout que les banques ne pretent plus, genre a cause de leur bilans, et de leur besoin de renforcer leurs fonds propres, moi je me demande un truc :
On est un bon paquets a prédire une hyper inflation dans les années a venir.
les banques ne sont pas les derniers au courant, pourquoi preteraient-ils du fric qui a encore une certaine valeur aujourd'hui, en sachant pertinament qu'il deviendra du moltonel épaisseur triple au fur et a mesure que l'on vas les rembourser ?

A votre avis comment décoincer la situation a part en accellerant le processus prou redémarrer a neuf derrière.

je suis toujours très fan de tes anal yses éco Meko