Emprunter pour l’achat d’un bien immobilier ne s’est jamais fait à des taux aussi bas qu’actuellement. En moyenne, les taux se sont établis à 2,38% pour le mois d’octobre, alors qu’ils étaient encore à 2,59% en septembre.

Il y a deux mois, on soulignait un plus bas des taux immobiliers depuis 70 ans. Désormais, toute comparaison est devenue impossible : il n’a jamais été aussi peu coûteux de contracter un emprunt immobilier en France. La baisse des taux continue donc de s’accentuer alors qu’au début de l’année, le taux moyen était encore au-dessus de 3%.
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Qui achète ?
De moins en moins présents sur le marché, les acquéreurs âgés de moins de 30 ans ont été à l’origine de 18,8 % des ventes d’appartements anciens, sur un an, contre 19,6 % en 2013. Ils ont réalisé 15,6 % des transactions sur les maisons anciennes, contre 16,2 % sur la même période un an plus tôt. A contrario, les acheteurs âgés de 60 ans et plus, se sont renforcés, en étant à l’origine de 21 % des ventes d’appartements anciens et 14,8 % de celles des maisons anciennes, contre respectivement 20,3 % et 14 % un an auparavant.

Immobilier: les prix résistent dans les villes, dévissent dans les campagnes



Les prix à la campagne s'effondrent.

Alors que les volumes de ventes ont légèrement augmenté en France à fin septembre sur un an, les prix ont baissé de 1,7% en moyenne. Mais plus que jamais les disparités régionales sont importantes.
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À quelques semaines de la fin de l'année, les notaires viennent de dresser le premier bilan de l'année 2014. Contrairement à ce que l'ont aurait pu redouter, les volumes de ventes des logements anciens se maintiennent à des niveaux proches des années passées. Au total, 725.000 logements ont été vendus entre octobre 2013 et fin septembre 2014 dans l'Hexagone - dont 589.500 en province et 135.500 en Ile-de-France, selon les statistiques des notaires. Un nombre en hausse de 5,4% par rapport à 2013, particulièrement morose (+7,5% en Ile-de-France). mais en recul de 9,7% par rapport aux années fastes 1997/2007.

Les prix des logements anciens ont eux continué à baisser en pente douce: recul de 1,7% (-1,9% pour les appartements et -0,4% pour les maisons anciennes) au niveau national à fin septembre. «Depuis 2011, les prix des appartements en France ont baissé de 7% en moyenne en retirant l'inflation et ceux des maisons de 5%», précise Thierry Thomas, président de l'Institut notarial du droit immobilier. «La tendance baissière se confirme», ajoute-t-il. Elle devrait même s'accélérer début 2015, prédisent les notaires en se basant sur les avant-contrats signés cet automne et dont les actes définitifs de vente seront signés en janvier (-1,7% entre octobre et janvier 2015) et -1,2% pour les maisons qui retrouveront leur niveau de 2010). À Paris, les prix au m2 devraient ainsi passer en janvier sous la barre des 8000 euros en moyenne.
Les prix ont bondi de 6% à Bordeaux

Mais, plus que jamais, de très importantes disparités régionales se cachent derrière ces moyennes de prix, avec d'un côté les grandes villes qui résistent plus ou moins bien et de l'autre, les campagnes qui s'effondrent. Ainsi, sur un an, les prix de la pierre ont bondi de 6% à Bordeaux et augmenté de 0,3% à Angers et de 0,1% à Lyon. À Nantes, Reims, Dijon, Toulouse et Grenoble, la baisse a été inférieure à 1%. Ailleurs, elle a été un peu plus marquée: Rennes (-1,2%), Nice (-1,2%) Toulon (-1,6%) Strasbourg (-1,7%) et Marseille (-1,8%). En revanche, Le Havre (-9,6%), Lille (-4,9%), Saint-Étienne (-4%) et Montpellier (-5,9%) ont davantage souffert. Dans cette dernière ville, les appartements anciens ont fait les frais de l'arrivée massive d'immeubles neufs sur le marché.
Chute des prix de 15 à 20% à 30 kilomètres des villes

«Mais dès qu'on s'éloigne de 20 ou 30 kilomètres des agglomérations, les prix chutent de 15 à 20% en moyenne», constate Thierry Thomas. À titre d'exemple, les prix ont reculé de 3% en moyenne à Rouen cette année, mais de 10% à Dieppe et de 12% à Elbeuf. La chute est encore plus forte dans d'autres régions. Les prix ont ainsi chuté de 31% dans la Creuse ou de 20 à 32% dans le Gers et le Cantal. Dans le Cher, de nombreuses maisons sont vendues à 15.000 euros! Au final, avec 150.000 euros, on peut s'offrir un appartement de trois pièces à Strasbourg et Toulouse, une maison de quatre pièces au Mans et une de cinq pièces à Tourcoing.

De moins en moins présents sur le marché, les acquéreurs âgés de moins de 30 ans ont été à l'origine de 18,8% des ventes d'appartements anciens, sur les 12 mois écoulés à fin septembre, contre 19,6% en 2013. Ils ont réalisé 15,6% des transactions sur les maisons anciennes, contre 16,2% sur la même période un an plus tôt.

A contrario, les acheteurs âgés de 60 ans et plus, se sont renforcés, en étant à l'origine de 21% des ventes d'appartements anciens et 14,8% de celles des maisons anciennes, contre respectivement 20,3% et 14% un an auparavant.

Immobilier : la baisse est plus forte qu’on ne le croit
Hippolyte D'albis / professeur à l'université Paris-I - Le Cercle des Economistes | Le 03/12 à 06:00, mis à jour à 09:30

Les notaires viennent de rendre ­publiques les estimations de prix immobiliers qu’ils établissent avec le concours de l’Insee. En France, entre octobre 2013 et octobre 2014, les prix des appartements anciens ont baissé de 1,7 %. En compilant les promesses de vente du ­trimestre, il est possible d’estimer avec ­précision l’évolution du marché au cours de l’année. Aussi, à Paris, les prix des appartements anciens auront perdu 2 % entre janvier 2014 et janvier 2015.

Cette évolution est qualifiée de « légère baisse » par les notaires, et par l’ensemble des commentateurs dont les appréciations se déclinent sur une gamme très réduite allant de « lente érosion » à « quasi-stabilité ». Il est vrai que, en comparaison des évolutions des indices boursiers où le CAC peut perdre 2 % dans la journée sans que ce soit un drame national, la dynamique du marché immobilier peut paraître atone.

Pour juger de l’ampleur de la baisse que l’on observe et la comparer de façon adéquate, il est tout d’abord nécessaire de la ramener à une mesure commune ; on utilise habituellement l’inflation, soit l’évolution des prix des biens de consommation. Cette dernière atteindra probablement 0,5 % en 2014, ce qui conduit à une baisse des prix immobiliers de 2,5 % une fois l’inflation retranchée. On parle alors d’évolution­ réelle des prix immobiliers.

Une dynamique de marché bouleversée

Avec 2,5 % de baisse réelle, le marché immobilier a atteint un seuil critique. Selon l’excellente étude de Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury, ce 2,5 % était également le rendement locatif réel à Paris en 2004. Leur estimation est à la fois plus faible et plus fiable que celles qui circulent habituellement car les deux chercheurs se basent sur une évaluation microéconomique et prennent en compte les périodes de vacance des biens mis en location. Etant donné l’évolution jointe des prix et des loyers depuis dix ans, ce rendement a peut-être même diminué.

Lorsque la baisse des prix est supérieure au rendement locatif, la dynamique du marché est totalement bouleversée. Il devient plus rentable pour un propriétaire bailleur de vendre son bien que de le laisser à la location. A l’inverse, un locataire souhaitant acquérir un bien a intérêt à différer son achat et à rester dans un bien loué, cette stratégie étant même renforcée par des anticipations de taux d’intérêt qui ne sont pas haussières.

Dans un contexte de baisse des prix, et a fortiori lorsqu’elle est supérieure au rendement locatif, le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs est inversé. Le temps est du côté de l’acheteur, qui fait le prix. Le vendeur devient pressé et accepte les remises qui lui sont demandées.

La comparaison historique est particulièrement éclairante. Depuis 1975, les prix immobiliers corrigés de l’inflation ont connu deux grandes phases de baisse en France. Pendant dix-neuf trimestres consécutifs, les prix réels ont baissé en rythme annuel entre le second trimestre de 1981 et le quatrième trimestre de 1985. Pendant vingt-deux trimestres, les prix ont à nouveau baissé entre le premier trimestre de 1992 et le quatrième trimestre de 1997. A la suite de la crise de 2008, les prix en France n’ont baissé que pendant sept trimestres.

La phase actuelle de baisse a débuté au deuxième trimestre de 2012, et il n’y a pas de raison qu’elle s’arrête. Car, en paraphrasant Carmen Reinhart et Kenneth Rogoff, il ne faut pas croire que « cette fois, c’est différent », une expression qui revient toujours lorsque, au sommet d’une bulle, les experts sont aveuglés et les investisseurs proches d’être ruinés.

Non, il n’y a pas de raison objective, ni économique ni démographique, au niveau encore très élevé des prix immobiliers. Le rapport entre les prix immobiliers et le revenu disponible des ménages est toujours de 32 % supérieur à sa moyenne entre 1975 et 2001. De même, il n’y a pas de spécificité française qui serait imputable à telle ou telle politique. La plupart des pays déve­loppés ont connu une hausse exubérante des prix entre 2002 et 2008. La seule différence, c’est la date à laquelle les prix ont commencé à baisser.

Une intervention publique pour contrer la baisse qui s’est enclenchée n’est pas souhaitable. Des prix immobiliers trop élevés drainent une part trop grande de l’épargne des ménages vers la pierre et privent les entreprises d’une source naturelle de financement. Ils réduisent également la mobilité géographique et renforcent la reproduction intergénérationnelle des inégalités. Une intervention serait, en outre, inefficace car elle ne ferait que retarder et amplifier la ­correction.
Hippolyte d’Albis

Hippolyte d’Albis est professeur à l’université de Paris-I et à l’Ecole d’économie de Paris, membre du Cercle des Economistes.

En savoir plus sur http://www.lesechos.fr/journal20141203/ ... tFPIqKs.99

Les prix ont ainsi chuté de 31% dans la Creuse

Les banksters s’apprêtent à supprimer les emprunts à taux fixe

http://www.agoravox.fr/tribune-libre/ar ... t-a-159642

(- de l'info à prendre avec des pincettes ... car venant d'Agoravox)